深圳多地泊寓租客突然被通知退租，背后原因竟然是……

万科的掌门人，曾给长租公寓业务设定了基调，觉得这不是那种能获取暴利的行业，但是却一定要坚持下去。然而，最近在多个地方，出现了拖欠房东租金的情况，还有无预警清退租客的事件，这让之前的那句表态，和现实构成了尖锐的对比，也把行业光鲜表面之下的深层困境给暴露出来了。

长租公寓的运营困局

万科旗下长租公寓品牌“泊寓”，于近期在多个城市陷入运营纠纷，不少租客反映，他们在未提前收到通知时，突然被要求限期搬离，运营方给出的理由常常是“与房东的合同到期”，或直接张贴停业公告，这种突然的清退行为，打乱了租客的生活安排，还引发了大量投诉，泊寓方面一般会为受影响的租客提供换房、重签合同或退租赔偿等方案，力求平息事态。但若针对好多已然安定下来的租客来讲，临时调换居住地方会带来诸多不方便之处，而且赔偿方案也不一定能够将损失完全弥补。

问题的另一面，是房东群体也面临困扰，有房东在社交媒体披露，他们收到了万科的退租通知，而此时原定的长期委托管理合同远未到期，更让房东不满的是，万科作为运营方有长达数月的租金拖欠情况，并且累积金额可达十万元以上，房东们需要与万科反复沟通，才能够追回被拖欠的租金，这些情况表明，作为运营方的泊寓在资金周转或者合同执行方面可能出现了问题，导致其没办法按时给房东支付租金，进而引发了后续的连锁反应标点符号。

二房东模式的代价

曾公开反思的万科管理层提到，在长租公寓具体运营里，有着“二房东”模式，此模式让公司付出极大代价，它乃企业从个体房东处长期租赁房源，经统一装修改造后，出租给终端租客用以赚取租金差价与管理费，该模式需运营方前期投入大量装修改造资金，还得向房东承诺长期稳定租金支付的模式，这种支付对企业现金流是严峻考验，一旦市场租金水平波动或者出租率不及预期，企业便容易陷入收不抵支的困境。

在二零一六至二零一七年行业处于扩张高峰期之际，大量资本纷纷涌入长租公寓赛道。为了能够迅速抢占市场份额，众多企业不惜采用高于市场水平的租金报价去争抢房源，进而抬高了整体成本。当后续市场遭遇冷态或者融资环境出现收紧情况时，这种借助高成本进行扩张所带来的弊端就毫无保留地暴露出来了。万科曾经也推行过大规模的“万村计划”，其意图在于集中力量改造城中村房源，然而因为改造成本过高、回报周期过长，该计划在二零一八年年底之后基本处于暂停状态。这十分清晰地反映出，重资产、长周期的“二房东”模式于现实当中所面临的挑战。

租客权益的保障难题

针对那些被要求搬离的租客而言，合同所约定的权益保障变成了焦点所在。依据多数租赁的合同情况来看，要是运营方没办法连续不断地提供房源，那就应当提前30天去通知租客，并且支付一个月租金当作违约金。然而在实际执行的过程当中，通知期被缩短、违约金支付出现拖延或者协商变得困难的状况时常会发生。部分租客由于工作、生活的安排紧凑密切，很难在短时间之内找到适合的新房源，就算获得了赔偿，实际遭受的损失也远远超过合同规定的金额。

泊寓于事件处理期间，尝试借助给出同品牌别的房源换租之举措来留住客户。然而，针对因工作地点、子女上学等缘由而对地理位置存有严格要求的租客来讲，换房方案常常不具备可行的性质。此事件还反映出，当长租公寓运营方遭遇问题之际，分散的个体租客相对处于弱势的态势，维权需要耗费时间与精力。怎样构建更有效的租客权益保障机制，是行业健康发展必须直面的问题。

房东与合作方的风险

房产被委托给大型机构去进行运营，这原本是好多房东做的寻求省心且稳定收益的选择 ，然而此次事件表明 ，就算是像万科这般的头部企业 ，也是存在违约风险的 。有房东跟万科签署了长达12年时长的委托合同 ，可在合同执行到第6年之际就收到了退租通知 ，预期之中的长期稳定收益变成了泡影 。虽说经过协商 ，房东最终收回了被拖欠的租金 ，但整个过程是颇为波折的 。

在万科退出以后，房东得重新给房产寻觅运营方，或者是自己去出租。有房东讲出心里话，即新委托方的租金报价相较于万科时期，每个月降低了数千元，这对资产收益造成了直接影响。这其中一方面是因为市场租金水平变动所导致，另一方面也透露出来，大型品牌运营商处于鼎盛之际为争抢房源给出的租金条件，也许已然偏离了市场正常水准。等潮水退去之时，房东同样要重新去调整收益预期。

企业的资金链压力

长租公寓业务所面临的挑战，跟运营企业整体的资金状况紧密相关，2025年末那两笔总额达数十亿元的中期票据展期方案，在万科的持有人会议上没能通过，致使公司处于公开市场债务的兑付压力之下，这表明公司得调动资源去应对到期债务，或许会对所有业务的现金流都造成影响，长租公寓身为需要持续现金投入的业务，在集团资金紧张之际，更易于出现租金支付延迟之类的问题。

有一位与深圳万科较为亲近的人士，面向外界宣称，出现租金缓付情况的仅仅是少数几栋楼，该公司已经制订了还款计划，并且和业主进行了沟通。这家企业着重表明其长租公寓业务在整体上运营状况良好，不过也承认“二房东”这种模式的确会引发数额巨大的刚性现金流出。在融资环境较为宽松的时候，这样的模式能够依靠外部资金注入来维持扩张；一旦信贷收紧或者销售回款速度放慢，资金链便会承受极大的压力。此次发生的事件能够被视作企业流动性压力在具体业务方面的传导表现 。

行业模式的未来探索

几年间，长租公寓行业先是狂飙突进，进而深度调整，在此之后，市场参与各方都在反思那种可持续的商业模式。纯粹的“二房东”模式，因为具备重资产以及高杠杆的特性，所以抗风险能力比较弱。一些企业开始探索轻资产输出管理，以及与资产持有方合作运营等模式，目的是试图降低自身的资金占用，还有风险敞口。也有企业更聚焦于特定细分市场，或者产品线，追求更稳健的收益。

就租客以及房东来讲，这事也是一种提醒。挑选长租公寓品牌之际，除留意装修、服务等方面，还得考量运营企业财务是否稳健。对房东而言，签长期委托合同时，租金水平预期得更契合市场长期走向，还要关注合同里的违约条款与退出机制。行业走向成熟，终究要基于企业能持续盈利、房东能获得合理回报、租客权益有保障的基础之上。

面对着长租公寓在发展进程里出现的各种各样的矛盾，您觉得那真正能够持续起来的商业运营模式究竟应该是怎么样子的？是持续不断地去优化“二房东”这种模式，还是要完全地转变方向朝着轻资产运营的方向发展？欢迎在评论的区域之内分享您所具有的看法，要是感觉这篇文章是有一定帮助作用的，请给予点赞进行支持。